Posudzovanie budov a stavieb: dokumenty, pravidlá a metódy

Posúdenie budov a stavieb je možné vykonať z mnohých dôvodov. Najčastejšie ide o zaplatenie majetkových daní, ktorých výška závisí od katastrálnej hodnoty objektu. Revidovať toto číslo a prispieť k menšiemu množstvo peňazí ako daňové platby si majitelia objednávajú nezávislé hodnotenie nehnuteľností v špecializované organizácie. Článok poskytne zoznam potrebných dokumentov pre postup, ako aj pravidlá a metódy, ktorými sa táto činnosť vykonáva.

Prečo je to potrebné?

Okrem dôvodu týkajúceho sa revízie katastrálnej hodnoty objektu existuje množstvo ďalších okolností, ktoré si vyžadujú posúdenie stavu budov a stavieb:

• Predpredajná príprava s identifikáciou trhovej hodnoty k určitému dátumu. Postup je potrebný na uskutočnenie akéhokoľvek druhu transakcie (nákup a predaj, výmena, prenájom, registrácia akcií atď. e.).
• Rozhodnutím súdu alebo na posúdenie konania v súdnej inštancii.
• Na výpočet škody spôsobenej škodou na majetku.
• Na účely získania úveru alebo hypotéky.
• Ak chcete pridať objekt do základného imania organizácie.

Komu mám zveriť vykonanie nezávislého hodnotenia

Odborníci vám odporúčajú pri výbere vhodnej spoločnosti dodržiavať nasledujúce pravidlá:

• Položte otázku vo vyhľadávači, napríklad v Yandexe, s uvedením vášho regiónu. Bude to oveľa produktívnejšie ako hľadanie reklám v tlačených publikáciách alebo rozhovory s priateľmi a príbuznými.
• Preštudujte si reklamu niekoľkých spoločností. Čím viac informácií je na internete, tým spoľahlivejšia je spoločnosť, ale tým drahšie budú jej služby.
• Mali by ste nájsť webovú stránku vybranej spoločnosti a študovať ju z hľadiska úrovne dizajnu, plnosti, dostupnosti na kontaktnej stránke a informácií o vašej otázke.
• Je potrebné skontrolovať umiestnenie naskenovaných kópií povolení, osvedčení potvrdzujúcich zákonnosť činnosti spoločnosti, ako aj osvedčení o poistení profesijnej zodpovednosti na webovej stránke.
• Odporúča sa vyhľadávať recenzie na internete. Samozrejme, ak sú len dve alebo tri z nich, potom to nebude rozhodujúce, ale prítomnosť negatívnych názorov zákazníkov by mala upozorniť majiteľa nehnuteľnosti.
• Po nájdení vhodnej možnosti by ste mali zavolať spoločnosti, predstaviť sa a porozprávať sa o téme, ktorá vás zaujíma. Jasné a stručné odpovede pomôže vám urobte to správne výber. Neschopnosť prejsť, dostať sa na záznamník, prechod z jedného zamestnanca na druhého by mala klienta upozorniť.

Podklady pre hodnotenie stavieb a stavieb

Majiteľ má zvyčajne niekoľko dokumentov k nehnuteľnosti. Ak chcete zistiť, ktorý z nich sú potrebné pre postup, , mali by ste kontaktovať vybranú hodnotiacu spoločnosť. Zamestnanec spoločnosti spravidla vysvetlí na prvom stretnutí alebo v telefonickom rozhovore, čo potrebuje poskytuje sa špecialistovi na zákaznícky servis. Hlavné dokumenty, ktoré umožňujú posúdenie trhovej hodnoty budov a stavieb patriacich právnickej osobe, sú:

• Osvedčenie o registrácii vlastníctva nehnuteľnosti.
• Dokumenty o obmedzeniach používania objektu.
• Potvrdené hranice budovy alebo stavby s odrazom polohy.
• Inventarizačná karta vydaná podľa účtovných údajov.
• Osvedčenie o počiatočných (náhradných) nákladoch a výške časovo rozlíšených odpisov.

Dokumenty týkajúce sa práva na pristátie pod objektom:

• Technický pas vyhotovený Úradom technického inventára s výkresmi objektu.
• Absencia dokumentov zo ZINZ znamená poskytnutie technických charakteristík podľa účtovných údajov.
• Zoznam fixných aktív spoločnosti nachádzajúcich sa vo vnútri budovy alebo ako súčasť štruktúry, ako aj ich účtovná hodnota.
• Projektové dokumenty s vysvetlivkou.
• Potvrdenia o skutočných odpisoch majetku.

Osvedčenie o štátnej registrácii

Tento dokument bol list vlastníctva do júna 2016 a bol vydaný pre všetky objekty nehnuteľností. V prípade zmeny majiteľa, adresa, technické vlastnosti (napríklad z dôvodu rekonštrukcie) alebo pri vykonávaní potrebných úprav Jednotného štátneho registra práv (EGRP) bolo okamžite vydané nové osvedčenie.

Od leta 2016 nebol dokument vydaný a vlastníctvo môžete potvrdiť prijatím výpisu z Jednotného štátneho registra právnických osôb, ktorý je platný jeden mesiac.

Obmedzenia objektu

Poskytuje informácie o prítomnosti bremien, nájomcov, zmlúv, dohôd a akýchkoľvek obmedzení, ktoré nepochybne ovplyvňujú konečnú cenu objektu v dôsledku hodnotenia budov a stavieb. Obzvlášť dôležité sú rôzne súdne spory posudzované na súdoch v čase konania o určení hodnoty predmetu špecialistom najatej spoločnosti.

Poloha

Adresu nehnuteľnosti možno potvrdiť osvedčením o vlastníctve, výpisom z Jednotného štátneho registra právnických osôb, geodetickým plánom, technickou alebo projektovou dokumentáciou. Je tiež potrebné poskytnúť špecialistovi poskytujúcemu hodnotiace služby katastrálne číslo budovy, stavby a pozemku, na ktorom sa objekt nachádza.

Účtovné údaje

Dlhodobý majetok sa vždy účtuje v podniku. V súlade s požiadavkami PBU 6/01 je nehnuteľnosť umiestnená na váhe. list, potom je na ňom nevyhnutne umiestnená inventárna karta. Môže sa vyplniť ručne, čo je typické pre malé firmy. V tomto prípade sa všetky zmeny o objekte vykonajú aj manuálne. Ale väčšina firiem používa 1C. Tu sa údaje o objekte zadávajú do programu a účtovníctvo sa vykonáva automaticky.

Na posúdenie nákladov na výmenu budovy a stavby sa špecialistovi spoločnosti vykonávajúcej prácu poskytne kópia inventárnej karty, vyplnená ručne a overená podpisom oprávnenej osoby.

Pozemkové dokumenty

Je potrebné poskytnúť odhadcovi informácie o stave pozemku pod budovou alebo stavbou. Okrem katastrálneho čísla existuje zoznam dokumentov, ktorý obsahuje:

• katastrálny pas alebo plán;
• osvedčenie o vlastníctve (ak bolo vydané pred rokom 2016) alebo právo na trvalé používanie na dobu neurčitú a od roku 2016-výpis z Jednotného štátneho registra právnických osôb;
• zmluva (v prípade prenájmu).

Ak sú na stavenisku bremená, musia sa nahlásiť aj pri uzatváraní zmluvy so spoločnosťou o realizácii prác na hodnotení budov a stavieb.

Technický list

Takýto dokument sa zvyčajne vyhotovuje pred postupom registrácie vlastníctva objektu. Ak nehnuteľnosť patrí právnickej osobe, čo je potvrdené výpisom z Jednotného štátneho registra právnických osôb a od registrácie nedošlo k žiadnym zmenám z hľadiska technických charakteristík, je celkom možné poskytnúť odhadcovi technický pas pre budovu alebo stavbu, ktorú ZINZ urobila skôr. Nie je potrebné objednávať nový dokument. Aj v prípade, že ho majiteľ nemá, môžete sa obrátiť na špecialistov technického inventára pre poloha objektu s cieľom získať duplikát. Tento postup bude stáť niekoľkonásobne lacnejšie ako vydanie nového pasu pre Nehnuteľnosť.

Ak objekt prešiel do vlastníctva na základe Kúpnej zmluvy a technická dokumentácia nebola prevedená na nového vlastníka, mal by sa pre odhadcu zostaviť stručný popis podľa účtovných údajov a podpísať ho oprávnený zástupca vlastníka.

Ďalšie dokumenty

Nepochybne, aby proces posudzovania hodnoty budov a stavieb prebiehal bez závesov, je potrebné poskytnúť všetky informácie o majetku odborníkom najatej spoločnosti. To platí pre prípad, keď je potrebné vyhodnotiť budovu spolu s výplňou, napríklad zariadenie, ktoré je ťažké demontovať. Môžete sa tiež oboznámiť s projektovou dokumentáciou. Ak je objekt čiastočne zničený, mali by sa vydať potvrdenia o provízii potvrdzujúce skutočné odpisy majetku.

Pre jednotlivcov

Laik najčastejšie potrebuje využiť služby oceňovania na určenie trhovej hodnoty bytu, domu alebo pozemku vo vlastníctve. V tomto prípade je zoznam dokumentov malý a scvrkáva sa na tri body:

• doklad o vlastníctve;
• katastrálny pas (pre pozemky);
• technický pas (pre budovu alebo byt).

Použité metódy hodnotenia

Existujú tri metódy, pomocou ktorých môže špecialista určiť náklady:

• Analóg, pri použití ktorého sa porovnávajú nedávne ceny predaného majetku. Táto metóda je vhodná na hodnotenie bývania. Odhadca študuje predaj bežného roka a prináša realizovaný majetok pomocou koeficientov na ten, ktorý sa v súčasnosti hodnotí. Najprv teda nájde informácie o predanom bývaní a upraví ich cenu, pričom zohľadní dostupné charakteristiky odhadovaného analógu. Potom porovnáva niekoľko podobných objektov v rovnakom segmente a vydáva priemernú cenu.
• Nákladné, ktoré zohľadňuje všetky náklady na výstavbu budovy alebo stavby. Najčastejšie sa to týka novopostaveného bývania s malými plochami. Tu máme na mysli množstvo finančných prostriedkov, ktoré budú v súčasnosti potrebné na vytvorenie presne toho istého objektu z rovnakých materiálov podobnej kvality inštalácie a dokonca aj s podobnými architektonickými riešeniami.

• Ziskové, v ktorom je možné presne určiť trhovú hodnotu, berúc do úvahy ziskovosť v prípade investícií. Táto metóda je vhodná na určenie ceny komerčných priestorov. Najprv stanovili obdobie, na ktoré sa bude počítať ziskovosť. Po druhé, odhaduje sa objem očakávaného príjmu. Po tretie, vypočíta sa zisk, ktorý vlastník dostane po zúčtovacom období. Po štvrté, súčet všetkých príjmov sa vypočíta v dohľadnej budúcnosti.

Odpisy majetku

Všetky objekty nehnuteľností podliehajú starnutiu. V účtovníctve , tento koncept je , je definovaný ako odpisy, ktorých percento možno odhadnúť na základe časovo rozlíšených odpisov. Metódy hodnotenia fyzického poškodenia budov a stavieb používajú aj spoločnosti zaoberajúce sa určovaním trhovej hodnoty majetku. V súčasnosti sa uprednostňuje výpočet, v ktorom určuje sa opotrebenie každého konštrukčného prvku a potom sa zhrnú všetky ukazovatele. Pri tejto metóde sa nevyhnutne berie do úvahy náhradná hodnota objektu nehnuteľnosti.

Ako pracujú špecialisti

Existuje niekoľko pravidiel, ktoré sa dodržiavajú pri uzatváraní zmluvy o hodnotení budov a stavieb:

• Analýza objektu ponúkaného zákazníkom na určenie nákladov.
• Identifikácia vecných bremien, vecných bremien, hypoték.
• Jasná definícia druhu majetku s overením dostupnosti metód vyrovnania.
• Objasnenie obmedzení, ktoré môžu zasahovať do práce.
• Analýza informácií poskytnutých zákazníkom s určením dostatočnosti informácií.

Odhadca vo svojej práci dodržiava tieto zásady:

• Nezávislosť od zainteresovaných osôb a okolností.
• Objektívnosť hodnotenia.
• Neexistencia konfliktu záujmov medzi dodávateľom a odberateľom.
• Povinné uzatvorenie zmluvy o dielo.
• Stanovenie jasných dohôd o načasovaní a predmete prieskumu.

Pri posudzovaní nehnuteľnosti musí zákazník poskytnúť dodávateľovi všetky požadované dokumenty na použitie. Od toho bude závisieť lehota na určenie trhovej hodnoty nehnuteľností. Je tiež potrebné poskytnúť zástupcovi hodnotiacej spoločnosti prístup do zariadenia, čo je predpokladom pre splnenie povinností dodávateľa podľa uzatvorenej zmluvy o dielo.