Miera kapitalizácie je... Definícia, funkcie výpočtu a príklady

Investori do nehnuteľností používajú rôzne ukazovatele vo svojich vlastných činnostiach. Týka sa to hodnotenia objektov, ktoré generujú príjem. Môže byť zaujímavé napríklad umiestnenie objektu alebo akékoľvek nadchádzajúce zmeny v oblasti. Miera kapitalizácie je jedným z najdôležitejších ukazovateľov, ktorý má priamy vplyv na rozhodovací v sektore nehnuteľností. Pomocou neho investori porovnávajú rôzne objekty a hodnotia potenciálny zisk.

Definícia

Aká je miera kapitalizácie?? Tento koeficient predstavuje pomer Kúpnej ceny predmetu a čistého zisku. Týmto výpočtom investori vypočítajú pomer trhovej hodnoty objektu a čistého príjmu, ktorý prináša v priebehu roka.

Na základe týchto výpočtov je možné zistiť percento príjmu, ktoré je možné získať nákupom konkrétneho majetku. Stojí za zmienku, že miera kapitalizácie je dosť kontroverzným ukazovateľom ruskej reality. Nie je vždy možné ho presne vypočítať. Je to spôsobené nedostatkom štatistických informácií o trhu s nehnuteľnosťami.

Aplikácia

Miera kapitalizácie je ukazovateľ, ktorý sa používa na zvýšenie tokov príjmov na jednu hodnotu. V ekonómii tento koeficient poskytuje informácie o miere návratnosti, ktorú investor dostane, berúc do úvahy niektoré riziká, ako aj možné zmeny hodnoty objektu.

V Rusku sa táto metóda výpočtu používa zriedka. Je to spôsobené tým, že spoľahlivé informácie je možné získať iba vtedy, ak hodnotený objekt (napríklad podnik) prináša stabilný príjem.

Na čo je to potrebné?

Takže viete, aká je miera kapitalizácie. To však nie je všetko potrebujete vedieť. Vyššie uvedený koeficient umožňuje rýchle porovnanie investičných príležitostí. Zvyčajne sa vyjadruje vo forme percentuálneho zisku, ktorý investor sľubuje kúpiť nehnuteľnosť. Preto tento ukazovateľ je ideálny pre porovnanie viacerých podobných investičných možností. Pomocou miery kapitalizácie môžete rýchlo porovnať úroveň potenciálneho príjmu a týmto spôsobom znížiť počet relevantných možností.

Miera kapitalizácie vám umožňuje určiť úroveň príjmu. Ak poznáte tento koeficient v akejkoľvek oblasti, nebude ťažké vypočítať čistý zisk, ktorý budete musieť získať za návratnosť investície. Stačí vynásobiť náklady na objekt a mieru kapitalizácie. To odhalí približnú úroveň nájomného, pod ktorou by potenciálny vlastník nemal znížiť latku. Pomocou tejto metódy výpočtov je možné rozhodnúť o účelnosti transakcie

Je dôležité vedieť

Odborníci neodporúčajú brať do úvahy mieru kapitalizácie ako jediný faktor životaschopnosti investícií. Tento ukazovateľ robí porovnanie pohodlnejším. Musíte však pochopiť, že investície do nehnuteľností sú pomerne zložitou oblasťou, ktorá si vyžaduje podrobnejší prístup. Ešte jednoduchšie investície podliehajú trhovým a nepredvídaným okolnostiam.

Pred nákupom sa musíte uistiť, že investičná nehnuteľnosť bude generovať príjem. Je tiež dôležité vypočítať možné náklady, zmeny hodnoty objektu a ďalšie faktory, ktoré ovplyvňujú situáciu.

Riziko

Malo by byť zrejmé, že miera kapitalizácie neodráža pravdepodobnosť akýchkoľvek rizík. Neberte tento koeficient ako záruku, že náklady na príjem alebo súčasná úroveň príjmu zostanú nezmenené počas celého časového obdobia. Nájomné aj cena nehnuteľnosti sa môžu zvýšiť alebo naopak znížiť. Podľa odborníkov miera kapitalizácie neprináša informácie o takýchto zmenách. Preto musia byť výpočty jemnejšie. Potenciálny investor by mal brať do úvahy čo najviac dostupných informácií.

Funkcie výpočtu

Predpokladajme, že miera kapitalizácie sa použije na posúdiť atraktivitu investícií nehnuteľného objektu:

1. Najprv je potrebné vypočítať ročný príjem. Spravidla ide o zisk, ktorý nájomné prináša. Nie je to však jediný potenciálny zdroj príjmu. Preto pre presnejšie výpočty musíte zhromaždiť podrobné informácie o nehnuteľnosti.
2. Akýkoľvek objekt prináša svojmu vlastníkovi nielen príjmy, ale aj výdavky. Sú tiež dôležité zvážiť. Ide spravidla o náklady na poistenie, platenie daní, údržbu zariadenia atď. . Musia byť odpočítané z ročného príjmu. Týmto spôsobom sa počíta takzvaný čistý zisk. Dôležitou nuansou je, že pri týchto výpočtoch sú náklady na nákup nehnuteľností, ako aj platba úrokov z úveru zahrnuté do výdavkov. V opačnom prípade budú výpočty nesprávne.
3. Teraz zostáva použiť vzorec, podľa ktorého na určenie miery kapitalizácie musíte rozdeliť čistý zisk o hodnotu nehnuteľnosti.

Napríklad

Pokúsme sa vypočítať mieru kapitalizácie pre objekt nehnuteľnosti:

1. Ak sú náklady na prenájom podmienené tisíc rubľov, potom potenciálny investor môže týmto spôsobom zarobiť dvanásť tisíc rubľov za rok.
2. Ďalej odpočítame výdavky, ktoré vznikli pri údržbe nehnuteľnosti. Ak predstavujú podmienené dvetisíc rubľov, potom čistý zisk bude desaťtisíc rubľov.
3. Ak predpokladáme, že potenciálny investor kúpil objekt za podmienených dvestotisíc rubľov, potom bude miera kapitalizácie v našom príklade dvadsať percent.

Súhlasím, výpočty sa vykonávajú pomerne rýchlo a relatívne jednoducho. Z tohto dôvodu je tento koeficient vhodný na rýchle porovnanie niekoľkých možností.

Úroková sadzba s kapitalizáciou

Tento pojem tiež potrebuje určité vysvetlenie. V prvom rade by sme Vás chceli informovať, že tento koncept je relevantný v bankovom sektore. Napríklad pri otvorení vkladu.

Kapitalizácia vkladu zahŕňa pripočítanie úroku k počiatočnej výške vkladu. V budúcnosti to vedie k väčšiemu zisku. Aj keď banka ponúka štandardnú sadzbu z vkladov s kapitalizáciou, v dôsledku toho sa klientovi podarí získať vyšší príjem. Je to spôsobené tým, že úroky sa nahromadia z veľkej sumy. Zahŕňa nielen počiatočnú výšku vkladu, ale aj časovo rozlíšené.

Stojí za zmienku, že mnohé banky ponúkajú vklady, pre ktoré platia úrokové sadzby s kapitalizáciou. Preto nebude ťažké nájsť takéto ponuky a zvýšiť svoj vlastný kapitál takým úplne jednoduchým spôsobom.

Je veľmi dôležité vziať do úvahy skutočnosť, že úroky z vkladu sa musia počítať každý deň. Kapitalizácia sa však počíta v závislosti od podmienok uvedených v zmluve uzavretej medzi bankou a klientom.

Preto je potrebné venovať osobitnú pozornosť tejto položke. Čím častejšie dochádza k kapitalizácii, to znamená k pripočítaniu naakumulovaného úroku k celkovej výške vkladu, tým rýchlejšie sa zvyšuje príjem z vkladu. Ruské banky však svojim vlastným zákazníkom neponúkajú dennú kapitalizáciu. Spravidla sa v najlepšom prípade tento proces vykonáva mesačne. Podľa podmienok niektorých úverových inštitúcií sa kapitalizácia vykonáva ešte menej často. Z tohto dôvodu môžu zákazníci dostávať nižšie príjmy. Preto je také dôležité mať vedomosti o podmienkach zmluvy.

Ak je uvedená ročná sadzba s kapitalizáciou, bude zvyčajne vyššia ako v prípade ostatných návrhov. Preto sa takéto príspevky dajú určiť, aj keď nečítate podmienky. Na výpočet potenciálneho príjmu môžete použiť špecializované kalkulačky na webových stránkach bánk alebo služieb tretích strán. Je lepšie počítať niekoľkokrát, aby ste získali presné výsledky.